REITs hồi phục mạnh mẽ!
Nguyễn Phương Anh
| 09-06-2025

· Nhóm khoa học
Thị trường Quỹ đầu tư bất động sản (REITs) đang ghi nhận sự phục hồi mạnh mẽ trong năm 2025, nhờ những chuyển biến lớn về kinh tế và tâm lý thị trường.
Sau giai đoạn chao đảo bởi đại dịch và các đợt biến động kéo dài, REIT đang dần thu hút lại sự quan tâm của giới đầu tư.
Điểm hấp dẫn đặc biệt của loại hình tài sản này là khả năng kết hợp giữa dòng tiền ổn định qua cổ tức và tiềm năng tăng trưởng vốn theo thời gian. Trong bối cảnh lạm phát dai dẳng và khó đoán, bất động sản tiếp tục là "hàng rào" phòng vệ hữu hiệu. Tiến sĩ Maria Chen, chuyên gia kinh tế bất động sản, nhận định: “Sự trở lại mạnh mẽ của REIT phản ánh xu hướng chuyển dịch của dòng vốn tìm đến những tài sản vừa ổn định vừa có khả năng tạo lợi nhuận định kỳ. Đặc biệt, các tài sản gắn liền với hợp đồng thuê dài hạn mang lại nền tảng thu nhập bền vững – điều mà trái phiếu truyền thống hiện không còn đảm bảo".
Lãi Suất Thấp Và Dòng Tiền Đầu Tư Đẩy Mạnh Đà Tăng
Dù các ngân hàng trung ương đã nâng lãi suất để kiềm chế lạm phát, chi phí vay vẫn được đánh giá là ở mức chấp nhận được so với trung bình lịch sử. Điều này tạo điều kiện thuận lợi cho các thương vụ mua bán và phát triển bất động sản – yếu tố hỗ trợ trực tiếp cho đà mở rộng của REIT.
Trong khi đó, nhà đầu tư – cả tổ chức lẫn cá nhân – đang tìm kiếm các công cụ mang lại lợi tức cao hơn trong bối cảnh lợi suất trái phiếu suy yếu. Tiến sĩ James Patel, chuyên gia chiến lược kinh tế, cho biết: “So với trái phiếu chính phủ, cổ tức từ REIT mang lại mức sinh lời hấp dẫn hơn. Nếu mặt bằng lãi suất không tăng quá đột biến, REIT sẽ tiếp tục hút dòng vốn, góp phần duy trì đà tăng giá trị của chính nó".
Chuyển Dịch Ngành: Từ Bán Lẻ Sang Kho Vận Và Trung Tâm Dữ Liệu
Cấu trúc nội tại của thị trường REIT đang thay đổi đáng kể. Các REIT trong lĩnh vực bán lẻ gặp khó khăn vì sự phát triển của thương mại điện tử và thói quen tiêu dùng thay đổi sau đại dịch. Trái lại, các REIT thuộc lĩnh vực kho vận – chuyên sở hữu nhà kho, trung tâm phân phối – đang chứng kiến làn sóng tăng trưởng mạnh nhờ nhu cầu giao hàng chặng cuối bùng nổ.
Song song đó, sự phát triển của nền kinh tế số kéo theo nhu cầu khổng lồ đối với trung tâm dữ liệu, mở ra một phân khúc REIT mới, tăng trưởng nhanh và thu hút các nhà đầu tư công nghệ. Tiến sĩ Chen chia sẻ: "Nhà đầu tư hiện không chỉ phân bổ vốn vào REIT nói chung, mà còn chọn lọc theo từng ngành cụ thể. Hạ tầng hỗ trợ chuỗi cung ứng và hệ sinh thái số đang biến những REIT này thành tài sản tăng trưởng cao".
Bảo Vệ Trước Lạm Phát Và Duy Trì Dòng Tiền Ổn Định
Một trong những điểm mạnh của REIT là khả năng chống chọi với lạm phát – điều khiến chúng khác biệt so với nhiều loại tài sản khác. Phần lớn hợp đồng cho thuê thương mại có điều khoản điều chỉnh giá thuê theo chỉ số giá tiêu dùng (CPI), giúp lợi nhuận từ cho thuê tăng theo lạm phát, đảm bảo nhà đầu tư không bị mất sức mua. Cơ chế này cũng góp phần giữ vững cổ tức trong môi trường kinh tế đầy biến động.
Ứng Dụng Công Nghệ Và Quản Trị Minh Bạch
Sự tích hợp công nghệ vào ngành bất động sản đang nâng cao hiệu quả vận hành và minh bạch hóa hoạt động của REIT. Các tòa nhà thông minh sử dụng cảm biến IoT giúp tiết kiệm năng lượng, cắt giảm chi phí và giữ chân người thuê lâu dài. Đồng thời, dữ liệu phân tích thời gian thực hỗ trợ ban quản lý trong việc điều chỉnh danh mục, ra quyết định đầu tư và thoái vốn hợp lý.
Tiến sĩ Patel nhấn mạnh: "Công nghệ không chỉ tối ưu hóa tài sản mà còn củng cố niềm tin nhà đầu tư – đặc biệt trong bối cảnh yêu cầu về ESG ngày càng cao".
Dòng Vốn Toàn Cầu Và Xu Hướng Hóa Quốc Tế Của REIT
Việc toàn cầu hóa danh mục đầu tư đang thúc đẩy nhu cầu với REIT như một cửa ngõ dễ tiếp cận vào thị trường bất động sản quốc tế. So với sở hữu trực tiếp tài sản, đầu tư qua REIT mang lại sự thanh khoản cao và minh bạch pháp lý. Nhờ vậy, REIT đang thu hút ngày càng nhiều nhà đầu tư nước ngoài, tạo thêm động lực tăng giá và mở rộng quy mô thị trường.
Kết Luận
Sự hồi sinh của REIT trong năm 2025 là kết quả của sự cộng hưởng giữa điều kiện tài chính thuận lợi, sự dịch chuyển ngành nghề, cơ chế bảo vệ trước lạm phát, đổi mới công nghệ và dòng vốn toàn cầu. Với khả năng tạo thu nhập đều đặn và tiềm năng tăng giá dài hạn, REIT đang trở thành lựa chọn chiến lược trong danh mục đầu tư đa dạng hóa.
Đối với các nhà quản lý quỹ hay nhà đầu tư cá nhân, việc theo sát xu hướng của REIT và hiểu rõ động lực phía sau là điều cần thiết. Trong một thị trường không ngừng thay đổi, REIT cung cấp sự kết hợp giữa tăng trưởng và kiểm soát rủi ro – điều mà bất kỳ chiến lược đầu tư hiện đại nào cũng không thể bỏ qua.